房地產銷售公司注冊(重磅：某百強房企今天正式宣布破產：幕后原因與教訓總結)
今天，看到一則新聞：【百強房企光耀集團宣布破產】光耀集團管理人”公號今日發出公告，正式宣布光耀集團破產。資料顯示，光耀集團成立于2002年，主營業務是房地產開發，并涉足了建筑、物業、金融、環保等多個領域。該公司曾榮獲“廣東房企品牌價值TOP10”和“中國房地產百強企業”。
可能很多行業小鮮肉，對此房企沒什么印象。但老楊可就老熟悉了。這家開發商2014年就曾負面消息不斷，情形類似當前的幾家暴雷的企業。如果沒記錯的話，應是2014年全國樓市大降溫過程中唯一暴雷的百強企業！
可惜了！如果那時能熬過去，到了2016年，又是生龍活虎，再創輝煌；至2020年估計能晉級全國20強了，呵呵。時運不濟么？
某頭部房企，08年樓市低迷時差點沒扛過去，劫后小宇宙更牛哄的爆發了。結果如今又遇更大的劫。所以說呢，如果沒有風險防控意識，可能會躲過一次兩次劫難，但最終還是可能倒下的……
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2014年春節過后，全國樓市大降溫，情形與當前相似！同樣是各地陸續出現新盤降價促銷，老業主很生氣，開發商資金鏈困難，限購尚未取消……房企當中最困難的當屬光耀地產。
當時老楊熱衷于大量撰寫與公開發表文章（那時老楊還略年輕，如今寫不動了，但更擅長說了，哈哈），自然要評論剖析這個話題的。針對光耀地產暴雷事件，寫了三篇系列深度文章。今天恰逢光耀地產正式宣告破產，將那時寫的文章重發一下，供大家參考，同時老楊反芻一下。
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近日（2014年5月），關于光耀地產陷入經營危局的報道不斷。這家總部位于深圳，曾經登上中國房地產百強榜的房企，在業內小有名氣。所以，這些新聞的影響力，遠大于幾個月前，寧波奉化最大房企浙江興潤置業資金鏈斷裂事件（負債35億元，總資產30億，資不抵債）。
早在2月24日（2014年），一則《光耀地產控股權易主》的報道就曾流傳，報道說：光耀地產資金鏈斷裂的傳言成為了事實，公司管理層變動，大股東也已經易主。關鍵是，5月6日，藍鯨在微博上發布一則消息稱，中國百強房產企業光耀地產因多個樓盤沒法交樓要倒閉了。一時間光耀地產被傳倒閉的消息，在網絡上迅速升溫。5月7日，光耀集團回復記者承認，公司在惠州的少數樓盤存在延遲交樓的情況，公司資金層面存在一定的壓力，但網傳光耀瀕臨停業或已經停業消息不實。
5月9日下午，光耀集團董事長郭耀名接受南都記者專訪，對光耀從項目問題，到資金鏈危機產生根源，再到光耀當前面臨的真實處境，都毫無保留全盤托出。而在這篇報道中，郭耀名講得比較坦誠，反映了光耀確實已經遇到了非常大的困境。依筆者來看，基本已無力回天，被收購重組的可能性很大。
接下來，結合南都記者的專訪稿和光耀集團網站信息，筆者將以光耀地產為切入點、以房地產開發業為指向、以房地產開發商為目標，回顧歷史、分析現象、深究原因。圍繞此話題，筆者將進行全面而深入的剖析，由于內容較多，分成三篇系列文章展開。
近幾年，筆者在為諸多大中企房企講課時，總是反復講到一個所謂的“投資三論”：何時投資？在哪投資？投資什么？開發商購地、并購、擴張，必須想清楚這三大命題：時機、區域、產品。想不清而亂決策亂投資，很可能最終會吃苦頭。雖然中國住宅市場化歷史只有區區十幾年，但已出現了很多“慘劇”。
光耀遇危系列分析之一： 擴張時機失策
作為系列文章的第一篇，本文主要闡述“擴張時機失策”。光耀集團主營業務為房地產開發，成立于2002年，自2009年起開始全國擴張，其實主要是2010-2011年拿了不少地。但是，現在看來，2010-2011年并不是購地好時機。2008年，全國樓市快速降溫；2009年在國家在大力刺激之下，樓市V形反彈，快速繁榮；2009年底開始新一輪調控，2010年房價繼續上漲，但出現波動和地區分化，各地地王頻出；2011年上半年樓市仍然活躍，下半年快速降溫；2012年上半年市場較低迷，下半年回暖，但區域分化顯著。
上述是一個完整的房地產短周期。我在2013年7月出版的《樓市探秘：贏在長趨勢、賺在短周期》一書中，在國內第一次旗幟鮮明的提出房地產短周期，并詳細分析了諸多指標之間的關系，初步形成了房地產短周期理論。而且，2013年下半年至今的市場變化，也再次印證了這一理論。書中171頁是這么預判的：“2013年基本處于上行通道，房價同比漲幅（70城房價指數）難以超過上一輪12.8%的高點，但上升持續時間較長，預計2013年四季度或2014年一季度見頂。”而實際情況是：2013年12月同比增幅見頂，峰值為9.7%！
了解、認知和掌握短周期規律，對于指導房企選擇購地時機，意義與價值皆巨大。其秘芨在于：房市變化領先于地市，一定要緊盯著房市變化，從而決定購地的策略與實操戰術。房屋成交量一旦開始出現趨勢性萎縮，應立即減少拿地，趨于謹慎；而等到房價由上漲轉為止漲之際，應全部停止購地行動。
大道理講再多，不如典型案例有力。案例之一。2004年，全國大概有三家房企的銷售額首次超過百億：萬科、合生創展、順馳。正是2004年，順馳成為全國房地產開發業中最大的“黑馬”，并喊出了要成為行業第一的口號。2004年和2005年，是順馳擴張最瘋狂的時點，其中長三角是布局重點之一。但是，2005年二季度開始國家調控房地產（新老國八條），之后以上海為主的長三角市場，迅速降溫，上海房價曾連續多月領跌全國（這一衰況，很多人不知情，或已淡忘）。2005年，順馳銷售額下滑，沒能保住百億，而萬科和合生創展依然前行（其中合生那時生猛，后來掉隊）。2005年下半年至2006年，順馳為之前的狂熱擴張，付出了慘重代價，2006年無奈賣身，被香港路勁收購。這是中國房地產發展史上最重要的案例之一?；仡櫤脱芯恐袊康禺a開發企業，順馳是繞不過去的。
案例之二。經歷2006年降溫之后，2007年全國樓市迅速回暖、火爆，下半年地王頻出。2007年底，上海普陀長風生態商務區爆出一個地王，在業界并不知名的上海志成以黑馬姿態突然殺出，以11億元的超高價格從眾多地產大鱷口中搶走地塊，掛牌價3.14億元，成交價接近掛牌價的3.6倍。富有戲劇性的是，半年之后，樓市突然變臉，由熱轉冷，志成不憚于以損失3000萬保證金為代價退地。更富戲劇性的是，3個多月后，當這塊地第二次被政府出讓時，志成再度出手，以底價獲得，比第一次成交價大幅減少3.4億元，縮水了三成。房地產市場，從來不缺傳奇，也從來不缺悲劇。而志成這出戲，可謂悲喜交加。
案例之三。等到了2008年下半年，市場最低迷的時候，保利卻逆勢大舉購地，事后證明多屬抄底價，其后兩年，保利貨量充足，推盤時正好趕上樓市復蘇、回暖、火爆，業績大增，這才叫“彎道超車”。而與之相較，萬科當時的預期較悲觀，沒有大量拿地，我記得直到2009年5月，肖莉才公開表示，2008年購地偏謹慎了。當然，比萬科更悲觀的，還有一大堆開發商。
2009年，隨著房市回暖，下半年地市快速反彈，四季度已開始地王頻出，而真正的地王大潮，出現在2010年。事后證明，此時屬于拿地風險區間。2011年下半年房價下跌后，許多2010年的地王項目很苦逼，少數沒賺到錢。還有極端案例，直接把土地還給了政府。比如，2011年2月上海崇明某地塊，出讓時溢價率高達115%，屬于崇明地區的單價總價雙料地王。然而時隔一年多后，該地塊或因市場因素被競得方退地，并再次進入土拍市場，以底價成交后，較之上次2011年最終成交價縮水近一半。壯士斷腕，也算是一種生存智慧吧。
2008年四季度和2009年，國家推出了四萬億投資計劃，同時狂印鈔票，猛發貸款。在房價迅猛反彈，及低息、量大、易批的信貸支持下，在2009-2011年間，相當多的房企大規模擴張。除了原有的許多開發商企業瘋狂購地外，連原本沒做過房地產開發的外行，比如浙東浙南的諸多制造業企業，也受不住誘惑加入房地產開發陣營。孰料，2010年房地產調控一波接著一波，而且國家開始收縮銀根，加之樓市逐步降溫，很多沒有經驗的開發商很快就懵了，這也成為很多浙商其后（延續至今）悲劇的開始。
現在回頭再看，2009年購地，時機僅次于2008年下半年，還算不錯；2010年和2011年上半年購地，只要是高價地、地王，多半屬于決策失誤；2011年四季度至2012年上半年購地，再次重現“抄底”黃金季。與順馳同為一老板的融創，在2012年初，綠城遭遇困局時（那時綠城境況要好于當前的光耀），出手相救，同時也以抄底價從綠城手中收購多個優質項目，其后2012-2013年度，融創、以及融綠（融創與綠城合資公司）一躍而起，一鳴驚人，迅猛增長。在當年激進擴張中失去的，重新又在忍耐中獲得。孫宏斌，注定是一個傳奇。
光耀地產，原來一直根植惠州一隅，直至2009年全國樓市回暖、趨熱之后，才開始啟動大規模的全國擴張戰略，2010年和2011年集中購地，從擴張時機來看，屬于較差時點。只要是從公開市場拿地，那個時段地價皆較高。一二線城市的地價，需要等到2012下半年，甚至是2013上半年，才逐步慢重新回到2010年的較高水平。光耀地產的擴張時機的失策，也就為其后項目銷售遇阻、利潤下滑，埋下了禍根。
正如光耀地產董事長郭耀名在南都專訪中所言：“如果當時不走規?；?，呆在惠州不出來，將來更加沒有機會走出來，那么多品牌房企進駐惠州，本土房企很難競爭得過。當時的想法只有快速走出來，快速實現規?；?，甚至上市，才有機會在這個行業長久立于不敗之地。只是擴張時機欠佳，速度太快，攤子一下子鋪得太大，加上政策變化，運氣不好，當然也有操作層的失誤，導致了一些問題。”
數據顯示，2010年光耀地產銷售金額為40億元。近幾年，從全國來看，正是年銷幾十億元的開發商，最具有擴張的沖動。根據筆者的接觸和了解，他們的共同特征：發家于某個地級市（東中西部都有），少數是省會城市，甚至還有來自于縣域。在大本營已從事房地產開發十年左右（相當部分屬于多元產業集團），完成了原始積累，必須向外擴張，才有可有進一步做大做強。2009-2011年向三四線擴張的較多，但近兩年謀求向一二線擴張的較多。
這類企業的老板雄心勃勃，但經驗不足，多屬摸著石頭拓展。擴張的步調有些零亂，尤其是拿地時機方面，或者屢屢錯失佳機，或者總在高位搶地。年銷100億至300億級別的大中型房企，時機把握能力明顯幾十億規模者。不過，就這輪短周期而言，2013年的地王熱（短周期的高位），注定將套住部分激進者，不管是幾十億規模者，還是超百億規模者。未來1-3年，不僅有更多中小房企破產，還會看到幾個類似光耀地產這樣規模的房企的倒下。
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光耀遇危系列分析之二：投資選城失誤
繼第一篇分析投資時機之后，本文繼續以光耀地產為切入點、以房地產開發業為指向、以房地產開發商為目標，展開系列分析之二：投資區域選擇。
每個地產商，都有一個發跡地、大本營、老窩。光耀地產2002年在惠州成立，其后在惠州快速發展，5年后成為惠州城區銷售冠軍，也算是一方諸侯。與其他類似的開發商一樣，雄霸一方之后，很快就會覺得本地“池子”太小，必須游向大海。于是，2010年，光耀地產開始發力外拓，超常規發展，迅猛布局珠三角、長三角、環渤海區域。隨后總部遷入深圳。
系列文章之一中，已經分析過，從時機角度考量，光耀集中于2010-2011年擴張，時機比較差，部分項目地價過高，高位被套。那么從擴張的城市來看，光耀同樣犯下嚴重錯誤，部分城市已經被證明，基本屬于“陷阱”。
不妨先從全國市場的區域分化與板塊變化規律說起。
房地產屬于不動產，所以這個市場的最大特征正在于其區域性，一個城市的市場供應，不能轉移到別的城市去滿足當地的需求。所以，一個國家很少爆發全國性的房地產泡沫，卻并不少見區域性泡沫及崩盤，比如19世紀在美國房地產快速健康發展的過程中，芝加哥樓市卻暴漲暴跌了幾個輪回。比如20世紀20年代，美國全國樓市正常，佛羅里達州卻爆發了一次超級泡沫，破滅后無數人傾家蕩產，連銀行家都會自殺。再如，1992-1993年中國很多地區還沒有商品房，而海南、北海的地價房價卻被炒上了天，泡沫破滅后，無數爛尾樓“玉體橫陳”，供路人瞻仰了N多年。
1993年，馮侖、潘石屹、易小迪等人，在泡沫破滅前“狐貍”般及時撤離，保住了事業的“第一桶金”。這些都是陳年舊事。咱們就從本世紀說起吧。1998年全面房改，進入本世紀，才算真正在全國范圍內實施住宅商品化、市場化，拉開了住宅市場快速發展的“黃金十年”的序幕。
且慢。即便是在“黃金十年”當中，房地產市場仍然存在區域之間的溫度差異。先分析一下，非常有趣的板塊輪動。我在《樓市探秘：贏在長趨勢、賺在短周期》一書中，曾針對過去十年經所歷的三輪房地產短周期，總結出不同板塊和城市熱冷交替現象。
第一輪調整，上海領跌。2005年下半年至2006年，上海深度降溫。進入本世紀后，長三角房地產市場，在全國范圍內最早復蘇、回暖、繁榮，尤其是2003年溫州炒房團興起后，長三角主要城市，如上海、杭州、寧波、南京、蘇州、無錫等地房價快速上漲。2004年加速上漲。2005年第一季度趨于瘋狂。所以，2005年4、5月份，國家出臺的空前嚴厲的“國八條”，主要是針對以上海為主的長三角的，事實證明效果比較顯著。
2006年7月，70個大中城市房價指數，上海排名跌幅榜第一，下跌3.5%，其后是丹東和溫州微跌，其他城市皆上漲。漲幅最大的是深圳，13.6%，其后是北京、呼和浩特、廣州。大家注意：這是唯一一次，四個一線城市的房價走勢嚴重分化，上海下跌，北、廣、深大漲！由此證明，2006年的市場降溫，具有顯著的區域性，主要是以上海為龍頭的長三角?？此粕虾５姆績r指數，跌幅并不大，國家統計局口徑的房價指數最大月度跌幅也沒超過5%。但實際上，當時住宅成交非常低迷，少數樓盤降價幅度達二三成，并引發一波退房潮。
第二輪調整，深圳領跌。2008年下半年至2009年一季度，深圳領跌全國。廣東的房地產市場，發育的早于全國。上世紀90年代就曾紅火過一陣。較早的啟蒙與發展，也培養出一批“地產大鱷”，萬科、金地、招商、保利、合生、富力、碧桂園、雅居樂、恒大，哪個不是響當當？90年代后初和本世紀初，廣東樓市有些沉寂，沒有長三角復蘇的那么早。
從2005年開始，珠三角步長三角后塵，持續發力，直至2008年成為第二個“重災區”。2006年7月，當上海房價領跌全國時，深圳房價漲幅卻高達13.6%，位于70個城市漲幅榜之首。這還不算瘋癲。2007年，隨著全國房價趨漲，深圳房價漲幅持續擴大，2007年8月達到頂峰，超過17%（注意：牛刀與徐滇慶正是在當年7月打賭，后來以徐教授登報道歉結束）。其后，又在高位盤整了三個月。然后調頭向下。2008年11-12月，同比跌幅高達18%。以2009年3月橫向比較，深圳房價跌幅為70個城市最大，廣州緊隨其后，說明珠三角成為全國樓市降溫最明顯的地區。
第三輪調整，溫州領跌。2012年6月，是70個城市房價指數同比跌幅的谷值點，此時溫州以15.8%的跌幅，位居跌幅榜第一，領跌全國。從市場數據來看，2012年下半年開始，溫州房價一直領跌全國。比如2012年9月，全國70個大中城市新建商品住宅房價指數平均同比下跌1.26%，而溫州下跌幅度最大，為16.4%。當然，這只是房價指數，波幅小于實際成交價，相當數量的樓盤價格同比2011年9月，跌幅達三成左右，可以頑強的算作“泡沫破裂”。與此同時，寧波、金華、杭州、杭州房價跌幅也較大?？傮w而言，浙江板塊全面“淪陷”。
2009-2010年，全國房價經歷了一輪上漲，其中多個月份，溫州領漲全國。比如，2010年1月，70個大中城市住宅價格指數同比上漲9.5%，而溫州為15.7%，4月最高達26.1%，雄霸第一。其實，不僅溫州，整個浙江，都是本輪全國樓市調整的“重災區”。比如2012年9月溫州房價跌幅最大，其后依次為杭州、寧波、金華。漲時步調亦一致：比如2010年1月，溫州、金華、杭州位列70個城市房價漲幅榜前三名。
過去十年，三輪房地產短周期中，大概有一個規律：漲得高，跌得深。珠三角、長三角、部分散點地區（如鄂爾多斯、神木、海南）也曾出現過大幅波動。即便多數人一直認為非常強勢的一線城市，也并非例外，反倒是效應較明顯的地區。上海和深圳，都曾在爆漲之后，出現顯著降溫。據筆者的觀察，其他二市，廣州的房價一直較為溫和，除了2013年；而惟獨北京，尚沒有出現過超過全國平均降溫幅度的深度調整?；蛟S，主要是因為北京是中國惟一的首都。哈哈。不過，在老楊看來，北京也是逃不掉的，只是時候未到，等著瞧吧（當前看，2017年4月至2020年終于應驗?。?。
也就是說，假如一個房企，在2004年下半年和2005年上半年在以上海為龍頭的長三角中心城市購地，在2007年以深圳為龍頭的珠三角中心城市購地，在2010年和2011年上半年在整個浙江區域購地，則在其接下去1-2年，也即地塊轉化成樓盤，可以出售的時候，正好遭逢區域市低迷，也就意味著“踏錯板塊”，城市進入策略出現重大失誤。假如順馳2004-2005年只在環渤海區域購地，而非在上海、蘇州、南京、無錫高價搶地，也不至于最終被迫賣身。假如浙江諸多開發商在2010年沒有瘋狂在本地搶地，何至于最終把“老窩”炒爆倉？大家不妨查一查2010年度上市房企報表，看看哪些房企，曾在2010年的地市高位，大規模的在浙江購地。比一比，看一看，當前（2014）誰正在那個“泥塘”中打滾。
聊完了三次輪回中的板塊起落。再來分析一下一二三四線城市分化。2010年之前，房地產業界并不常將一二線與三四線做區別性看待和談論。而2010年開始，一二線和三四線，仿佛成了完全不同的兩個“房地產世界”，越來越多的被談論、爭論，并被眾多開發商作為不同的城市進入戰略加以實踐。
首先，每個新房市場都存在一個生命周期。從新房成交規律和建設規模來看，一線城市已經見頂，生命周期步入成熟期。比如，北京市新房市場成交量自2006年開始已進入規模遞減階段，深圳市自2007年新房成交規模同樣縮減。而絕大部分三四線城市，還處于“長個子”的快速增長期。至于二線城市，多數仍在增長，但增幅已明顯放緩，在未來五年左右的時間內，很多二線城市的新房成交量和新開工量，也會趨于見頂。
北京、上海、廣州和深圳四個一線城市已經成熟，此類城市土地供應偏緊，土地市場競爭激烈；但居民購房能力較強，所以項目利潤率較高；然而，市場短期波動顯著，風險與機遇并存，適合大型房企長期布局與經營，當然也吸引了部分追求高利潤的中型房企的進入（比如“福建幫”）。
而絕大部分三四線城市，城市基本面相對較弱，新房市場發展快，未來整體發展存在較大空間，新房規模繼續擴大，需求增長較快，但土地與房屋供應量較為寬裕，所以土地市場競爭不太激烈，項目利潤率偏低，但市場波幅較小，適合那些追求擴大開發規模與市場份額的房企進入并深耕。
其次，為什么2010年是個分水嶺？因為，2010年開始實行嚴厲的房地產調控，而且不斷升級，“限購、限貸、限價”這樣的粗暴行政干預手段都出籠了。行政打壓的重點地區，正是房價較高、漲幅較大的地區，主要是一二線城市。約47個城市實行限購，囊括了4個一線城市、5個計劃單列市、25個省會城市（不含重慶和拉薩）。一二線城市對于高價盤預售實行管制，開發商拿預售證很困難。在此背景下，很多開發商轉戰沒有實行限購、限價的三四線城市，減少在一線城市購地。
然而，對于多數相關房企而言，這一戰略轉移事后被證明是失誤的。2011年下半年，不僅一二線城市降溫，而且三四線城市也跟著降溫。但是，2012年二季度開始，市場復蘇、回暖，直至2013年底。這一輪上升行情中，一線城市和少數二線城市房價大漲，但三四線城卻反映平平，個別地區如溫州、鄂爾多斯等則房價大跌。（大家注意：這一現象2019年以來再現?。?/p>
2012-2013年這次房地產短周期的上行過程中，一二線和三四線之間出現如此大的反差，這在中國過去十幾年的房地產發展史上，從未見過。主要原因在于市場供求關系。
2010-2011年間，房企在一二線線購地少，而在三四線購地多；但當2012-2013年市場反彈時，一二線需求旺，而三四線需求平穩，所以就導致：一二線供不應求，而三四線供大于求。據我院的跟蹤，過去兩年，一線城市曾經出現過住宅庫存明顯減少，而三線城市庫存卻持續增長。歸根結底，房價是由供求關系決定的。值得關注的是，2013年以來，很多房企重新拋棄了“貧瘠”的三四線城市，再度把一線和少數二線城當成了“老母雞”。問題是，2014-2015年期間，一二線城市能否真的下出“金蛋”？我看不一定！ （事實是，2015年深圳與上海房價開始上漲）
最后，再來看看光耀地產的城市布局。其項目主要分布在，珠三角、長三角、環渤海區域，粗略一看，屬于中國經濟最發達、人口密集度最高、購房能力最強的三大經濟圈。但問題在于，三大圈當中，城市之間嚴重分化。光耀選擇的地塊，多數并不在主流城市的核心位置。光耀官網資料顯示，公司目前已拓展至深圳、惠州、東莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、臨沂、威海。
從2011年以來的市場表現看，這12個城市中，只有深圳、上海和北京的表現較好，其他皆不理想。而在比較強勢的三市中，卻分別只有一個項目，且還屬非主流的項目。比如，所謂北京的項目，其實在河北境內；在上海的項目，位于遠郊的青浦區淀山湖板塊。這樣的項目，根本無法為企業帶來可觀的現金流和利潤。另外，布局的城市數量看似不少，但單個城市的項目太少，單城產值效率太低。而富力曾經深耕廣州、北京，融創正在深耕天津、北京、上海，都屬成功案例。
這其中，只有惠州一地屬于深耕型的，是光耀地產的大本營，也是項目最多的城市，幾個無法正常交房的項目也在這里。從價格走勢看，當前惠州新建商品住宅價格均價約為6700元，2010年約為6000元。根據國家統計局的房價指數，今年4月相比2010年，惠州新建商品住宅價格上漲15.7%，明顯低于深圳的26.7%、廣州的30.4%。從價格表現看，惠州的這一房價漲幅大于全國多數三四線城市，還算不錯。但問題是，惠州的樓盤開發量和供應量增長太快，大牌開發商扎堆進駐，所以2010年以來市場總體供大于求。其中，近幾年濱海的大亞灣區域開發規模巨大，很多房子賣給了深圳人，但由于距深圳市區70公里左右，很多人買后并不居住，由此被媒體稱為“鬼城”。（事實是，近二三年惠州又套住一批房企）
正如光耀集團董事長郭耀名所言：“ 如果當時不走規?；?，呆在惠州本地不出來，將來更加沒有機會走出來，那么多品牌房企進駐惠州，本土房企很難競爭得過。當時的想法只有快速走出來，快速實現規?；?，甚至上市，才有機會在這個行業長久立于不敗之地。”只是，悲摧的是，走出來后，在選擇新城市時出現失誤，可謂“遇城不淑”。
與光耀地產形成鮮明對比的是，同時也與浙江板塊整體低迷不同的是，源于福建的幾家開發商，2010年開始發力在全國布局的過程中，區域選擇相對合理。比如總部已遷至上海的旭輝、陽光城，過去幾年在上海拿了較多的土地，而上海市場的強勢表現，也為他們的銷售業績和利潤增色不少。值得關注是，浙江和福建相鄰，皆為民營經濟發達、外向型經濟、民間資金充裕、民眾喜歡投資，但近幾年福建板塊樓市形態強于全國大勢，尤其是廈門和福州房價高漲，而浙江卻哀鴻遍野。
比如，福建住宅成交均價，2010年不足12000元，今年前4個月攀升至17000多元。而杭州的住宅成交均價，2010年18000多元，今年前4個月卻只有15000多元。我有一種感覺：福建板塊持續高燒，已偏離正常軌道，未來某個時段，可能出現板塊整體性顯著降溫。 （事實正是，2017下半年至2019年廈門福州明顯降溫，同期福建明顯弱于浙江?。?/p>
談及區域分化，還有很多邏輯和故事可聊，但本文篇幅不宜過長?？偠灾?，隨著中國房地產市場告別“黃金十年”，全國各地樓市都火爆、所有產品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，一去不返。
老楊認為，未來十年左右，中國房地產市場整體上仍有較大的發展空間，但“分化”將成為關鍵詞。而區域市場的分化，又與區域經濟、產業結構、人口變化、購房能力、市場需求、市場供應、供求關系等有著錯綜復雜的關系。開發商必須學會：如何判斷和甄別不同地區投資前景、機遇和風險。
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光耀遇危系列分析之三：產品線需要與時俱進
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近日（2014年5月），融創收購綠城（部分股權）一事，鬧得沸沸揚揚，其熱鬧程度，遠超2006年路勁收購順馳。同時，這一股權收購事件的風頭也蓋過了風雨飄搖中的光耀地產。要知道，光耀董事長已明確表示，歡迎有人收購，卻尚無人愿伸手。相較而言，綠城是被動中帶有主動色彩，而光耀則是走投無路。
但有一點，綠城和光耀的變局，都與筆者所謂的“投資三論”有關。開發商在購地、并購時，必須想清楚三大命題：時機、區域、產品。繼第一篇分析投資時機、第二篇分析投資區域之后，本文繼續以光耀地產為切入點、以房地產開發業為指向、以房地產開發商為目標，展開系列分析之三：投資產品。
先聊幾句綠城。綠城有一批粉絲業主，正如萬科有一大批粉絲一樣。但相比萬科的主流型自住產品，綠城是走高端住宅路線的，無論高層公寓、多層洋房、別墅。綠城老板宋衛平，在產品上面是完美主義者。2010年之前，綠城快速發展，但從自從2010年開始實行限購、限貸、限價等嚴苛的調控之后，綠城“高大上”型的住宅產品，市場需求持續萎縮。2011年底至2012年初，綠城經營陷入困局，無奈引進了戰略投資者九龍倉及部分項目轉售融創。即便是經歷了2012-2013年的市場回暖，綠城也未能完全恢復元氣，因為高檔住宅市場回暖力度偏弱。更為關鍵的是，宋衛平已無戀戰的意趣。
談及房地產的產品線，可謂豐富多彩。從大類上，可分為住宅和非住宅，住宅大概占到整個房產交易或建設量的八成左右。非住宅又可分為三大類：商業營業用房、辦公樓、工業地產（廠房倉儲等），還有一些界線曖昧的產品：旅游地產、養老地產、產業地產等。比如2012年，全國新建商品房銷售面積11.13億平米，其中商品住宅為9.85億平米（別墅和高檔公寓為3476萬平米）、辦公樓2253萬平米、商業營業用房7759億平米。商品住宅占比為88%（其中別墅和高檔公寓占住宅的4%）。
住宅是主流產品，先來分析住宅吧。2012年，全國商品住宅銷售套數為945萬套，其中別墅和高檔公寓18.4萬套，結合上述銷售面積，可知商品住宅套均面積為104平米，別墅和高檔公寓套均面積為189平米。而2005年，商品住宅套均面積為117平米，別墅和高檔公寓套均面積為185平米。也就是說，2005年后，我國新建的商品住宅套型面積趨于下滑。主要原因有二。
一，從供應端看。2003年，國家禁止出讓純別墅用地，2010年，國家禁止出讓容積率低于1的居住用地。尤其是，2006年國家出臺著名的“70/90”政策，要求各地新開工住宅項目，70%以上的面積為90平米以下的中小戶型。這一政策的出發點是：之前幾年，很多開發商喜歡建設中大戶型住宅（利潤率較高），導致中小戶型的供應比重偏低，與市場需求不協調。由于屬于一刀切式的行政干預，很多地方并沒嚴格執行“70/90”政策，但仍明顯提高了中小套型住宅的供應比重。
二，從需求端看。本世紀初，我在上海買的第一套房，是個100平米多點的兩房套型，客廳開間卻達4.5米，在一定程度上代表了那時的戶型潮流，而如今這樣的客廳開間很少見了，部分房企開發的三房面積居然都已縮小至80多平米。功能齊全，面積精減，更適合首次置業者需求，或者普通白領的首次改善需求。說明過去十年來，我國住宅的戶型需求趨于中小型化，尤其是在一二線大城市。
從國際上看，自上世紀80年代開始，隨著世界范圍內對可持續發展理念的認同，以及住宅消費的理性化，全球主要發達國家的住宅平均套型面積漸漸減小，多已回歸到100平米左右水平。比如德國在70年代末平均達103平米（套內面積），而2002年已回落至85平米。
2003-2010年期間，我國部分城市的房地產市場中，投資投機性購房需求比較旺盛，這類需求更傾向于中大戶型，尤其是市中心多以中大戶型為主。而2010年實行限購限貸政策后，投資投機性需求顯著萎縮，尤其是2012-2013年的市場反彈，自住需求占據了絕對主導，中小戶型遠比中大戶型銷售更易銷售。
近幾年，多數大型房企，在住宅產品線配置中，越來越多的增加了中小戶型的比例。比如萬科2013年所銷售的產品中，144平米以下的普通商品房占比達到91.5%，萬科新推盤的當月銷售率總體上保持在60%左右。而曾經大戶型占比偏大的幾個型房企，比如金地、龍湖、世茂、招商等，在2011-2012年間業績增長乏力，明顯不如萬科、保利、綠地等，近兩年也在積極調整產品結構，增加中小套型比例。
從非住宅產品分析，情況遠比住宅市場復雜，限于篇幅，在此僅略加分析。其一，商業營業用房。2012年數據表明，商業營業用房成交面積占全國商品房銷面積的7%。顧名詞義，是用于商業營業用途的房屋，比如街鋪、商場、購物中心、餐館、酒店等。顯而易見，商業用房的使用價值是做生意。社會消費金額的增長，與商業用房的需求量、租金、售價等密切相關。與住宅開發用于出售不同，部分商業營業用房，需要開發商持有，比如購物中心，這就要求開發商具有較高的資金實力。同時，也對商業物業的后期管理和運營，提出了很高的要求。另外，一個片區中，住宅項目的價值具有相似性和趨同性，而商業房則反差明顯。比如，在很多城市都能輕而易舉的發現某個商場的生意遠好于同一商圈的其他商場，也就意味著前者的租金回報率、商鋪增值性，也遠優于后者。
其二，辦公樓。2012年數據表明，辦公樓成交面積占全國商品房銷面積的2%。從根本上講，辦公樓的需求量、租金、售價，主要與GDP增幅有關，企業經營效益與辦公樓的需求呈正比。所以，過去幾年，一線城市的辦公樓市最強勢，其次是二線城市。而絕大部分三四線城市，由于經濟發展程度較低，本地需要中高端辦公樓的企業較少，當地的金融機構和國企流行自建辦公樓，而中小型民企基本沒有此類需求。辦公樓市場，講究集聚，尤其是中央商務區，是高端寫字樓扎堆的地方，同時也是物業開發、銷售回報率較高的地段，尤其是長期持有者。
2010年，在中國房地產史上，是個值得記住的年份。史無前例嚴厲的房地產調控，顯著的壓制住宅投資投機需求，也誤傷了部分自住需求。在此形勢下，相當多的大中型開發商，一方面轉向三四線城市拓展，另一方面大幅增加了商辦類項目的開發。與此同時，部分普通投資者也由住宅市場轉戰商辦類市場。2010-2012連續三年，全國辦公樓和商業營業用房的銷售面積同比增幅，雙雙明顯大于商品住宅。
但是，也正是那幾年的大規模、高強度的購地與建設，很多二三四線城市，正在出現商辦類物業供應過?，F象，尤其是城市綜合體，在成都、沈陽、長沙、武漢等二線大城市雨后春芛般冒了出來，一個城市居然有上百個城市綜合體在建和擬建。當然，這其中還有一個因素：很多地方長官都希望多建高檔項目、地標建筑，通過辦公樓和購物中心持續的創造稅收。這種扭曲化的政績觀，導致地方政府規劃和出讓了過多的綜合體地塊，在需求不足的市場條件下，惡果將會慢慢顯性化。
其三，其他產品類別。除了住宅、商業房、辦公樓，還有其他一些類別。比如，旅游（度假）地產。真正的旅游地產，應該是酒店、度假村，以及迪士尼、歡樂谷這些主題樂園等旅游設施。而當前市面上號稱的“旅游地產”，絕大部分開發和銷售都是住宅，只是位于旅游區、風景區的住宅項目而已。這種重視賣房、忽視旅游設施的開發模式，是一種只求短期謀利，不顧長期發展不良行為。威海煙臺部分濱海地區，便是負面典型，破壞和浪費海景資源，簡直就是暴殄天物。而海南，2010年趁著國際旅游島獲批的機會，瘋狂炒作了一把，房價一年暴漲一倍，2011年以來持續陰跌。事實上，2012-2013年這一房地產短周期的上行期，旅游地產表現不佳。除了上述原因外，還與全國投資投機性購房需求整體萎縮有關，購買旅游地產者多出于全部或部分投資或投機需求。
另外，養老地產，從廣義上講，屬于“銀發產業”；就房地產業當中的細分行業來看，相對于傳統的住宅產業，屬于“朝陽產業”。主要是市場需求潛力巨大，我國已步入老齡化社會，而且富老頭老太越來越多。但暫時還有兩個“攔路虎”：一是進入高端養老社區養老，人們的觀念改變需要一個過程，現在仍流行居家或社區養老，機構養老方興未艾；二是國家扶持養老地產開發和經營的相關優惠政策還不到位。所以，當前很多房企和保險機構，都在小心翼翼的進行試水，其中部分還屬于借“養老地產”概念而行圈地之實。當前，市面上所謂的養老地產項目，多數仍屬賣住宅，而非持有經營，否則很難盈利。上海浦東的親和源，算是國內比較正宗的養老地產項目。
分析全國整體的房地產產品類別及市場形勢后，再來診斷光耀地產的產品線出現了什么問題。
根據光耀集團網站信息，在全國12個城市布局，形成了四條產品線：以城市遠郊高端休閑度假別墅“全球候鳥度假地”、城市近郊高端生活別墅資源社區“光耀城•先生的湖”、城市中心高端住宅社區“光耀•荷蘭水鄉”、城市精品藝術居住計劃區“DADA的草地”為代表作品的系列項目品牌。
顯而易見，四個產品系列中，除了城市中心高端住宅社區還湊合外，其他三個皆不適應當前市場形勢。比如，光耀城·先生的湖，屬于郊區別墅項目，根本無法跑量回籠資金。再如，城市精品藝術居住計劃區“DADA的草地”，位于惠州大亞灣地區，帶有一定度假地產的概念，除非趕上市場火爆時點，深圳投資需求外溢，否則難樂觀。還有，以城市遠郊高端休閑度假別墅“全球候鳥度假地”，非常明確的屬于近幾年市場低迷的旅游地產，分布于惠州、東莞、威海、千島湖等地。資料顯示，這一產品線有30億貨量，占壓資金嚴重。
過去幾年，在房價漲幅最大的京滬二市，光耀卻錯配了項目。北京只有一個樓盤：光耀·灤平巴克什假日公園，其實還是在河北省灤平縣，只是緊鄰北京密云縣，“依山傍水，環境優美，定位為復興長城文化、保護歷史傳統、保護自然生態環境、適應現代居住及生活、引領現代度假休閑及健康運動的潮流與時尚。”網站上只有這么句介紹，沒看明白具體是什么項目，估計屬于旅游地產，至少不是“第一居所”。
上海也只有一個項目：涵璧灣。位于遠郊的青浦區淀山湖板塊西岑區域，區域自然環境不錯，項目為中式風格獨棟別墅，2009年11月開盤，目前是現房銷售，總價2500萬起。近期網上房地產數據顯示，總套數為41，已售出8套，還有33套在售。距市中心60公里，通過市區的那條高速公路易堵車，不適于作為第一居所。也是一個容易沉淀資金的項目。
通過之前已在本專欄刊發的系列分析文章之一，可知光耀擴張時機失誤，不該在2010-2011年才開始全國擴張；通過系列分析文章之二，可知光耀的區域布局欠佳，主戰場是市場不景氣的三四線城市；通過本文，可知光耀的產品線，與過去二三年的市場行情相違背。
可以說，在房地產投資最關鍵的三要素：時機、區域、產品等方面，光耀地產皆出現戰略失誤。三個不利因素疊加，最終釀成一杯苦酒。近幾年，國內很多房企，同樣也在這三個環節，或多或少的犯了錯，從而對企業經營造成負面影響，甚至危及生存。國內諸多的房地產開發商，在房地產開發投資決策方面，不得不慎思之。
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